你最近是不是被中介的朋友圈刷屏了？"万达旁准现房首付8万起"、"自带商圈稳赚不赔"...作为新手小白，面对这种铺天盖地的宣传，是不是既心动又害怕踩坑？今天咱们就来唠唠这个号称"湛江黄金地段"的万达广场6栋，手把手教你避开购房路上的那些坑。对了，想学"新手如何快速涨粉"的朋友注意了，看完这篇文章你还能驳别迟到房产圈的流量密码！
先说最扎心的现实：现在湛江的新楼盘就像雨后春笋，万达这个2018年就开业的老商圈，周边新盘价格已经从巅峰期的1万8跌到现在的1万3。不过6栋去年才开盘，开发商现在主推"买一层送花园"的营销套路，确实让不少人心痒痒。
上周叁我特意挑了下午叁点去看房，这个时间点最能看出采光问题。6栋总高32层，目前在售的是15-25层的中高层。重点来了：朝南户型下午叁点阳光刚好被隔壁的4栋挡得严严实实，反倒是朝西的户型这时候满屋金光。不过到了夏天，西晒问题你懂的...
第二个要命的问题是容积率。整个小区规划的是4.5的容积率，简单说就是楼挨着楼。样板间看着挺敞亮，但实际交房后你会发现，站在阳台上跟对面楼的邻居大眼瞪小眼是常态。不过好处是物业费只要2块8，比周边新盘便宜个5毛钱。
第叁个隐藏彩蛋是学区划分。销售张嘴就说"万达双名校"，实际上小学划片是开发区四小，初中才是口碑不错的二中。这点很多中介不会主动说，建议直接去教育局官网查划片文件，我电脑里存着2024年的最新版本，需要的私信。
现在大家最纠结的就是这个灵魂拷问。咱们用最笨的办法算笔账：假设买套89平的两房，单价1万3，总价115万左右。如果出租，现在同户型月租金大概2500块，年回报率才2.6%，连定期存款都跑不赢。但要是赌五年后房价能涨到1万5，扣除利息成本其实也赚不到几个钱。
再说自住的话，要考虑三个现实问题：1. 楼下商场每天营业到22点，低楼层可能要忍受噪音2. 地下停车场月租600，比周边贵200块3. 现在在售的都是精装交付，但装修标准写着"2000元/㎡"，实际成本你猜...
上个月我去住建局查备案信息时发现，6栋的土地性质写着"商住混合用地"，这就意味着产权证上的使用年限可能不是纯住宅的70年。更绝的是，预售证上标注的"可售房源"比实际推盘量少了23套，这些房去哪了？懂的都懂。
再说个亲身经历：上周陪朋友去签认购书，发现补充协议里有条"若贷款未通过，定金不退"的霸王条款。后来我们找了做律师的同学，硬是让销售重新换了份正规合同。所以提醒各位小白，签字前一定一定要逐条看合同！
要我现在拍板的话，刚需自住可以等等年底的特价房，投资客建议转头看看金地花园那边的二手次新房。万达这个盘就像包装精美的月饼礼盒，看着光鲜，拆开才知道馅料有多少。当然你要是就图个"万达旁边有面子"，当我没说哈。
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