开头：你是不是经常刷到“月薪5000如何在东莞买下36套房”这种标题？心里一边觉得离谱，一边又忍不住点进去看？别慌，去年我也是这么过来的。现在东莞的房价比前两年降了15%左右，但各种政策补贴也取消了，这时候进场到底要怎么操作？今天就把我这半年踩过的坑全倒出来，特别是那些打着“新手如何快速涨粉”旗号卖课的套路，看完能帮你省下至少3万冤枉钱。
刚开始我以为“36套”就是买36套房，后来才发现这指的是从看房到过户的36个具体动作。比如看房时要做的：1. 查开发商五证（缺一不可）2. 对比周边3公里二手房价3. 实测通勤时间（别信导航预估）4. 检查手机信号（尤其电梯和地下车库）5. 记录雨天积水位置
千万别相信“零首付购房”的广告！现在正规银行的首付比例最低20%，但要注意：- 首付款必须是自己账户转出- 流水要覆盖月供2倍- 装修贷算负债（会影响贷款额度）- 担保人必须本地户口- 公积金最多贷90万（2025年新规）
上个月陪朋友签合同时，发现开发商把“不可抗力条款”改成了包含“疫情反复、政策调整等”，这直接导致延期交房不用赔违约金。重点要看：交房标准（精确到品牌型号）违约赔偿比例（日万分之叁起步）车位使用权归属学区划分文件物业费定价依据
蚕：为什么要分36步操作？础：去年东莞出现过买家因为没查土地性质，买到的“住宅”其实是商业用地，现在转手要交25%的税。分步骤就是为了把每个环节的风险点拆开排查。
蚕：新手直接找中介不行吗？础：中介带看5套房就开始催你成交，他们不会告诉你某楼盘用的是二次供水设备，高峰期可能停水。这些细节必须自己实地考察。
蚕：现在利率这么低是不是该多买？础：四大行的房贷利率确实降到3.8%了，但租金回报率只有2.1%左右。我算过账，买两套50平小户型比买一套100平的，每月能多赚800块租金。
个人建议优先考虑带燃气的小户型公寓，东莞现在允许民水民电的商住楼越来越多了。看房时记得带个充电宝，很多样板间故意不装插座，就是不想让你测电压稳定性。最近发现个邪门事：同一个小区朝南户型比朝北的月租贵300，但转卖时差价不到2万，这种房子更适合出租而不是自住。
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